ד"ר שולמן לובוקצקי נ' הרפז ואח'

פסק דין

תביעה לפיצוי בגין נזקי גוף על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש] [להלן – "פקודת הנזיקין" או "הפקודה"].

מבוא

1. אין חולק על התאונה נשוא התביעה, התרחשותה והגורם הפיסי לפציעת התובעת. בתום המשפט הסתבר כי מרבית העובדות אינן במחלוקת.

2. ואולם המצב המשפטי מורכב ומערב הקשרים בין דיני מקרקעין כלליים, דיני בתים משותפים ודיני נזיקין.

3. ניהול המשפט נשא אף הוא מורכבות, מספר תיקונים של כתב התביעה לצורך שינוי נתבעים, פיצול הגנות הנתבעים בין כמה מייצגים, פתיחת חזיתות בינם לבין עצמם ועוד.

רקע ועובדות שאינן עוד במחלוקת

4. התובעת - ילידת 1969, רופאת שיניים, בת לרופאת שיניים, נשואה לרופא שיניים ועובר לתאונה אם לשני בנים קטנים.

התאונה

5. ביום 27.7.03 בחנו התובעת ואמה בגדים שנתלו בתצוגה, ב"פסאז'" מחוץ לחנות בגדים של נתבע 1 [להלן – "החנות", "התצוגה", "המעבר"]. המעבר מצוי בקומת קרקע של בניין. קומה זו משמשת גם למסחר. הכניסה למעבר נעשית מרח' רוטשילד 43 בראשל"צ. בתקרת המעבר בסמוך ומעל לתצוגה, הייתה מותקנת אותה עת מנורת פלורוסנט [המנורה על התקניה תכונה להלן – "המנורה"]. לפתע ניתקה המנורה מהתקרה, נפלה, פגעה בראשה של התובעת והפילה אותה ארצה [להלן – "התאונה"].

6. התובעת פונתה לחדר מיון של בית החולים אסף הרופא. בתעודת חדר מיון נרשם כי מדובר בחבלת ראש ללא אובדן הכרה ושריטות מתחת לעין ובקרקפת. התובעת טופלה שמרנית ושוחררה לביתה, עם התוויות ל – 3 ימי מנוחה וטיפול תרופתי. כעבור יומיים שבה התובעת לבית החולים עם תלונות מסוג זה, אושפזה 48 שעות, טופלה שמרנית ושוחררה. בהמשך הייתה התובעת נתונה למעקב נוירולוגי בבית החולים הדסה בירושלים [להלן – "הדסה"].

אניח לעת עתה לתובעת ואבחן את נתוני זירת התאונה שאינם שנויים במחלוקת:

"המעבר" - זירת התאונה, המצב הקנייני – רישומי מול המצב בשטח

תחילה – המצב הקנייני - רישומי

7. הבניין הינו אחד משני בניינים אשר הוקמו בשנות ה – 70 בפינת הרחובות רוטשילד 43 וגרינבוים 14 בראשל"צ על מקרקעין הידועים כגוש 3934 חלקה 33. הבניינים נרשמו בפנקסי המקרקעין כבית משותף אחד בן 23 דירות. זאת על פי תקנון מוסכם [להלן – "התקנון"]. צו הרישום מפרט בין היתר כי התמלאו תנאי סעיף 142 חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 [להלן – "חוק המקרקעין"] וכי הבית מורכב ממבנה אחד, המשמעות היא כי כל אחד מבעלי 23 הדירות הינו בעלים של חלק יחסי ברכוש המשותף בשני המבנים ונושא בנטל הוצאות אחזקה וניהול לפי חלקו היחסי.

8. סעיף 142 [ב] לחוק המקרקעין מונע את האפשרות לרשום בית משותף המורכב מכמה מבנים, כל עוד ניתן לרשום כל מבנה כבית משותף נפרד. הוא מאפשר זאת רק במקרה שהמבנים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת. זוהי "הדצנטרליזציה הכפויה" [יהושע ויסמן, חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, מגמות והישגים, הוצ' המכון למחקרי חקיקה באונ' העברית, תש"ל – 1970, עמ' 76, להלן – "ויסמן"]

9. החוק אינו מתנכר לצרכים נפרדים של בעלי דירות בבית משותף המורכב מכמה מבנים או כמה אגפים בעלי כניסות נפרדות. סעיף 59[א] לחוק דן ב"בית מורכב" ומאפשר לקבוע בתקנון שחלקים מסוימים מתוך הרכוש המשותף, המצויים בתחומי מבנה מסוים מתוך המבנים שבבית [באותם מקרים בהם ניתן היה לרשום בית משותף הכולל כמה מבנים], או בתחומי אגף שבבית משותף, יוצמדו לדירות שבאותו מבנה או אגף. אחת ההשלכות מכך היא שנטל האחזקה והניהול בכל אחד מהמבנים או מהאגפים, יחול רק על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף. במקרה כזה אפשר גם לקבוע בתקנון כי יקוימו אסיפות כלליות ונציגויות נפרדות לגבי אותו מבנה או אגף. ויסמן מכנה זאת "דצנטרליזציה שבבחירה" [ויסמן, שם].

10. סעיף 59 [ב] לחוק מסמיך את המפקח על המקרקעין אף ללא קביעה בתקנון – להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף 59 [א] אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות זאת. על אף מגמת הדצנטרליזציה של המחוקק, עורר יישום הסעיף קשיים לא מעטים [ראו סקירתו הנרחבת של השופט דרורי בע"א [מח – ירושלים] 6217/05, מפעלי בני ברית ירושלים נ' ועד הבית המשותף ברח' קרן היסוד 5 ירושלים, פורסם בנבו].

11. נשוב אל הבית המשותף שלנו. על פי התקנון מדובר במבנה אחד ולא בבית מורכב. התקנון לא שונה ולא נעשתה פנייה למפקח על מנת שיורה על ניהולו כבית מורכב.

המעבר מצוי בשטח הרכוש המשותף ונתון לנטל אחזקה וניהול יחסי של כל אחד מבעלי 23 הדירות בבית המשותף.